个人财产租赁和转让所得如何进行税收筹划

1.什么是个人财产租赁所得

个人财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。这里所称的财产，包括动产和不动产。

个人取得的财产转租收入，属于“财产租赁所得”的征税范围，由财产转租人缴纳个人所得税。在确认纳税义务人时，应以产权凭证为依据;对无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定。产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

2.应纳税所得额的计算

(1)财产租赁所得一般以个人每次取得的收入定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4 000元，定额减除费用800元;每次收入在4 000元以上，定率减除20%的费用。

(2)财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。在确定财产租赁所得的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加等，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

(3)出租房屋财产取得财产租赁所得的，准予扣除的项目除了规定费用和有关税、费外，还包括能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

(4)个人出租财产取得的租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，准予扣除的费用顺序如下：

①财产租赁过程中缴纳的税费。

②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。

③税法规定的费用扣除标准。

(5)应纳税所得额的计算公式为：

①每次(月)收入不超过4 000元的

应纳税所得额=每次(月)收入额一准予扣除项目一修缮费用(800元为限)- 800元

②每次(月)收入超过4 000元的

应纳税所得额=[每次(月)收入额一准予扣除项目一修缮费用c800元为限)]×(1- 20%)

3.应纳税额的计算

(1)财产租赁所得以每次应纳税所得额依规定税率计算应纳税额。税法规定财产租赁所得适用税率是20%，但财政部规定，从2001年1月1日起，房屋租赁所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

(2)财产租赁所得的个人所得税按次计算征收。“次”，是指一个月内所取得的收入为一次;对一次取得属于数月、数年的租金收入，也可以根据合同和实际所得所属月份分别计算(需要确认)。

(3)应纳税额的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×适用税率。

【例】王宁出租一套两居室给赵红，租期2年，月租金2 000元，按年预收，房屋装修由出租人负责。 20××年1月，王宁一次性收取年租金2.4万元，支付装修费1 500元，缴纳各税及其附加

6 000元，并将有关凭证交主管税务机关确认。

(1) -次性计算应纳税额

如果严格按税法规定，以一个月内取得的收入为一次计算纳税，那么王宁应纳个人所得税为：

应纳税额= (24 000 -6 000 - 800)×(1- 20%)×10%

=1376(元)

(2)按月份平均计算应纳税额

如果取得的收入确属数月或数年，并能提供合同依据，就可以把一次性取得的租金收入按月份平均计算纳税：

每月租金- 24 000÷12 =2 000(元)

每月税费-6 000÷12= 500(元)

1月份应纳税额=(2 000 - 500 -修缮费用800 - 800)×10%<0，不需纳税<>

2月份应纳税额=(2 000 - 500 -修缮费用700—800)×10%

=0(元)，不需纳税

3～12月份每月应纳税额= (.2 000 - 500 - 800)×10%=70(元)

全年应纳税额= 70×10= 700(元)

由此，我们可以看出，通过税收筹划，王宁可以少缴纳个人所得税676元(1 376 - 700)。