财产租赁所得应纳税额的计算（最全）

【重点】特许权使用费所得应纳税额的计算（★★★）

1．每次收入不足 4 000 元的 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝（每次收入额－800）×20%

2．每次收入在 4 000 元以上的 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝每次收入额×（1－20%）×20%

【重点】利息、股息、红利所得应纳税额的计算（★★★）

应纳税额＝应纳税所得额×适用的税率＝每次收入额×20%

1．国债和国家发行的金融债券利息免个税；

2．股息红利差别化个税规定 个人从公开发行和转让市场取得上市公司的股息红利，个人持有全国中小企业股份转让系统挂牌公司股票分得的股息红利。

【考点十三】财产租赁所得应纳税额的计算（★★★）

（一）应纳税所得额

1．财产租赁所得以 1 个月内取得的收入为一次

2．定额或定率减除

（1）每次收入≤4 000 元：每次收入额－800 元

（2）每次收入>4 000 元：定率减除 20%的费用

3．纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税凭证，从其财产租赁收入中扣除；

4．个人出租房产的规定 在计算应纳税所得额时从收入中依次扣除以下费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费：营业税（2016 年 5 月 1 日前）、城建税、教育费附加、地方教育 附加、房产税、印花税；

（2）取得转租收入的个人向出租方支付的租金；

【注意】做题时，转租行为一般不涉及房产税。

（3）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次 800 元为限，一次扣不完的下次继续扣 除，直到扣完为止）；

（4）税法规定的费用扣除标准。 个人出租房产的应纳税所得额

（二）应纳税额的计算方法

税率：20%

但是对于个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按 10%的税率征收个人所得税。 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率

【链接】财税〔2016〕43 号 财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所 得税计税依据问题的通知第四、五条：

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入 财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴 纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 本通知自 2016 年 5 月 1 日起执行。

【例题 计算问答题】刘某于 2015 年 1 月将其自有的面积为 150 平方米的公寓按市场价出租给张

某居住。刘某每月取得租金收入 2 500 元，全年租金收入 30 000 元。计算刘某全年租金收入应缴纳的个 人所得税。

【答案】财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，按市场价出租给个人居住适用 10%的税率，因此， 刘某每月及全年应纳税额为：

（1）每月应纳税额=（2 500-800）×10%=170（元）

（2）全年应纳税额=170×12=2 040（元）

假定【例题 计算问答题】中，当年 2 月因下水道堵塞找人修理，发生修理费用 1000 元，有维修部

门的正式收据，则 2 月和 3 月应纳税额为：

【答案】（1）2 月应纳税额=（2 500-800-800）×10%=90（元）

（2）3 月应纳税额=（2 500-200-800）×10%=150（元）

【注意】在实际征税过程中，有时会出现财产租赁所得的纳税人不明确的情况。对此，在确定财产租 赁所得纳税人时，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税人。如果 产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租且有租金收入的，以领取租金收入的个人为纳 税人。